Si estás preparando una compraventa, una herencia o necesitas regularizar una ampliación, es probable que te pidan un certificado de antigüedad vivienda. Este documento, emitido por un técnico competente, acredita desde cuándo existe una edificación o parte de ella y describe su situación actual: uso, superficies y, cuando procede, la ocupación en el suelo.
Qué es y para qué sirve
El certificado de antigüedad de vivienda es un informe técnico firmado por arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero. Aporta pruebas de la fecha de existencia de la construcción, detalla superficies y uso, incorpora planimetría y reportaje fotográfico, y puede incluir coordenadas UTM de la porción de suelo ocupada cuando la notaría o el Registro lo exigen para inscribir una obra existente.
Cuándo puedes necesitarlo
• Declaración de obra nueva por antigüedad para inscribir construcciones que existen desde hace años pero nunca se declararon.
• Regularización de ampliaciones o anexos no inscritos: porches, garajes, altillos, trasteros.
• Compraventas y herencias con discrepancias entre Catastro y Registro, o cuando la edificación no figura inscrita.
• Cambios de uso y licencias que exigen justificar una situación preexistente.
• Hipotecas y tasaciones que piden verificar antigüedad y superficies.
• Actualizaciones catastrales para alinear superficies y geometrías con la realidad.
Documentación habitual y quién lo firma
Lo firma un técnico competente. Suele incluir:
• Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral y titularidad.
• Descripción y superficies útiles y construidas, con elementos anexos.
• Pruebas de fecha: ortofotos históricas, recibos de suministros, licencias, contratos o informes municipales.
• Planos y reportaje fotográfico reciente.
• Georreferenciación de la edificación mediante coordenadas UTM cuando la escritura lo requiere.
• Ficheros GML y validaciones, si son necesarios para inscripción o coordinación gráfica.
Georreferenciación y coordinación, explicado sencillo
En escrituras de obra nueva —incluida la obra nueva por antigüedad— es frecuente que se pidan las coordenadas de la parte del suelo ocupada por la edificación. Si la cartografía catastral encaja con la realidad, suele bastar; si no, el técnico genera una representación gráfica alternativa y un GML válido. La clave es que lo descrito en escritura, lo dibujado en planos y lo que existe sobre el terreno coincidan.
Pasos reales para obtenerlo sin atascos
- Consulta y encargo: objetivo del certificado y datos básicos del inmueble.
- Visita técnica: medición, verificación de superficies y usos, croquis y fotografías.
- Recopilación de evidencias: pruebas que acrediten la fecha de existencia.
- Planimetría y cálculo de superficies: levantamiento actualizado y coherente.
- Georreferenciación cuando proceda: cálculo de ocupación en suelo y generación de GML.
- Redacción del certificado y, si lo piden, visado colegial.
- Soporte en notaría y Registro para cerrar escritura e inscripción.
Plazos, precio y factores que los condicionan
Los tiempos dependen de la complejidad del inmueble, la disponibilidad de pruebas, la necesidad de georreferenciación y, si corresponde, del visado colegial. Casos sencillos con documentación completa se resuelven con agilidad; las regularizaciones con discrepancias cartográficas pueden requerir validaciones adicionales y notificaciones a colindantes.
Errores habituales que conviene evitar
• Confiar solo en Catastro sin verificar medidas reales o usos.
• Aportar fotos sin trazabilidad de fecha o sin calidad suficiente.
• Cuadros de superficies que no casan con los planos.
• Olvidar la ocupación en suelo cuando la exige la escritura.
• No prever representación gráfica alternativa si la cartografía no encaja con la realidad.
Preguntas rápidas
¿Quién puede firmarlo?
Un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según el caso. Algunas notarías pueden solicitar visado colegial.
¿Siempre hace falta georreferenciar?
No siempre. Se exige en obra nueva por antigüedad o cuando el registrador lo pide para inscribir la construcción.
¿Basta con la cartografía catastral?
Si coincide con la realidad y con la descripción de la escritura, suele bastar. Si no, se aporta representación gráfica alternativa.
¿El certificado de antigüedad vivienda caduca?
No tiene una caducidad legal fija, pero puede pedirse actualización si transcurre mucho tiempo o cambian las circunstancias del inmueble.
Checklist previo
• Escritura o título de propiedad
• Referencia catastral e IBI reciente
• Recibos o contratos antiguos que prueben fechas
• Licencias o comunicaciones de obra (si existen)
• Datos de la notaría y objetivo de la operación
