Si afrontas una compraventa con una construcción antigua no inscrita, el éxito depende de una estrategia documental clara que anticipe las objeciones de notaría, Registro y, si aplica, de la entidad financiera. El objetivo práctico es ordenar la realidad física con la realidad jurídica para que la firma no se retrase ni se suspenda.
Qué significa vender o comprar una construcción antigua no inscrita
Significa que existe una edificación real que nunca fue declarada o inscrita en el Registro de la Propiedad. Puede tratarse de un porche, una ampliación, un garaje o incluso la vivienda principal. La compraventa es posible, pero sin inscripción no existe la “fe pública registral” y la operación asume más verificaciones y cautelas.
Riesgos y marco legal en dos ideas
La inscripción aporta protección registral
La inscripción no crea la propiedad, pero protege al adquirente que actúa de buena fe cuando compra a quien aparece como titular inscrito y registra su derecho después. Si el bien no está inscrito, esa protección no opera y aumentan las comprobaciones.
La hipoteca nace con la inscripción
Si la vivienda no está inscrita, no puede inscribirse la hipoteca, por lo que es difícil financiar la compra con préstamo hipotecario. Algunas notarías serán muy prudentes y exigirán mayor soporte documental para elevar a pública la compraventa.
Estrategia documental paso a paso para no retrasar la firma
Paso 1. Diagnóstico previo con visita técnica
Identifica qué parte está no inscrita, mide superficies y comprueba usos. Detecta discrepancias entre catastro, escrituras previas y realidad.
Paso 2. Certificado de antigüedad de la construcción
Encarga un certificado que acredite fecha de existencia, uso y superficies, con reportaje fotográfico y planimetría actualizada. Este documento es la base para sustentar la regularización o para diseñar correctamente la escritura.
Paso 3. Georreferenciación si procede
Cuando la firma implique declarar obra antigua o regularizar anexos, prepara la ocupación en suelo mediante coordenadas. Si catastro no encaja, contempla representación gráfica alternativa y, si hace falta, apoyo topográfico.
Paso 4. Carpeta probatoria de titularidad y posesión
Reúne recibos de suministros, ibi, contratos, fotos con trazabilidad, licencias antiguas y cualquier evidencia que demuestre posesión continuada y pacífica.
Paso 5. Minuta con notaría y guion de escritura
Alinea con antelación el texto de la escritura: descripción actualizada, mención a la obra antigua, incorporación del certificado técnico y, si procede, declaración de obra nueva por antigüedad dentro de la misma firma o en acto previo.
Paso 6. Plan B registral
Si la finca no está inmatriculada o la cadena de títulos es incompleta, valora la inmatriculación o el expediente de dominio tras la compra. Deja claro el itinerario para que comprador y vendedor conozcan tiempos y costes.
Pruebas de antigüedad que funcionan en la práctica
- Ortofotos históricas con fechas claras.
- Recibos de suministros antiguos a nombre del transmitente.
- Licencias, comunicaciones de obra o certificados municipales.
- Contratos de alquiler antiguos con referencia a la construcción.
- Fotografías con metadatos y reportajes técnicos comparativos.
- Testifical técnica integrada en el certificado de antigüedad.
Georreferenciación y superficies sin sorpresas
La geometría debe coincidir con lo que existe
Asegura que el cuadro de superficies y los planos reflejan el estado actual. Si la notaría o el registro exigen la ocupación en suelo, incorpora coordenadas utm y un fichero interoperable que respalde la escritura.
La representación catastral no siempre basta
Si la cartografía no se ajusta, prepara una representación gráfica alternativa. Es preferible resolverlo antes de la firma que enfrentar una suspensión registral por incoherencias.
Cómo presentarlo en notaría sin bloqueos
Llega con un paquete cerrado y coherente
Aporta certificado de antigüedad, planimetría, pruebas de fecha, referencias catastrales y, si aplica, georreferenciación. Entrega una nota resumen que explique qué existía, desde cuándo y cómo queda descrito en la escritura.
Propón el itinerario de regularización
Si conviene declarar obra nueva por antigüedad, inclúyelo en la minuta. Si se decidirá después, deja pactado en documento privado el compromiso de regularización y quién asume costes y tiempos.
Aclara las condiciones de pago y riesgos
Si no habrá hipoteca por falta de inscripción, ajusta calendario y arras. Evita penalizaciones por demoras imputables a subsanaciones técnicas.
Escenarios reales de compraventa y solución
Escenario A. Porche antiguo no inscrito en vivienda adosada
Se mide, se certifica antigüedad y se georreferencia. Se incluye declaración de obra nueva por antigüedad en la escritura y se presenta a inscripción junto con la compraventa.
Escenario B. Diferencias de superficie entre catastro y realidad en un piso
Se actualiza planimetría, se emite certificado y se rectifica la descripción. La compraventa se firma con la superficie correcta y se evita una calificación negativa.
Escenario C. Garaje anexo construido hace años sin documento de obra
El certificado acredita fecha y uso, y se incorpora a la escritura. Si se precisa, se tramita la regularización registral inmediatamente después de la firma.
Escenario D. Vivienda no inmatriculada con cadena de títulos incompleta
Se formaliza la compraventa con cautelas, se liquida el impuesto y se planifica la inmatriculación mediante expediente de dominio para obtener la primera inscripción.
Errores frecuentes que retrasan firmas
- Confiar solo en catastro sin verificar medidas y usos reales
- Presentar fotos o documentos sin trazabilidad de fechas
- Cuadros de superficies que no casan con los planos
- Olvidar la georreferenciación cuando el registrador la va a pedir
- Dejar la minuta de escritura para el último momento
Preguntas rápidas
¿Puedo comprar una construcción antigua no inscrita con hipoteca?
Generalmente no, porque la hipoteca requiere inscripción. Es habitual comprar al contado y planificar posteriormente la regularización e inscripción para poder financiar.
¿Sirve un certificado de antigüedad para sustituir la inscripción?
No. El certificado ordena la realidad física y acredita fechas, pero la protección registral solo llega con la inscripción.
¿Es mejor declarar la obra antigua antes o durante la firma?
Depende del caso. Si está todo listo, integrarlo en la misma escritura ahorra tiempos. Si faltan pruebas o geometría, es preferible firmar con cautelas y regularizar después.
¿Puede notaría negarse a elevar a pública la venta?
Puede ser muy prudente si hay dudas de titularidad. Un buen paquete técnico y probatorio reduce esa incertidumbre y facilita la autorización.
Checklist operativo para llegar a tiempo
- Certificado de antigüedad con planimetría y fotos actualizadas
- Evidencias de fecha: recibos, licencias, contratos y ortofotos
- Referencia catastral, ibi y escrituras previas disponibles
- Georreferenciación preparada si existe obra a declarar
- Minuta de escritura alineada con notaría y plan b registral
- Calendario de pagos y arras adaptado a la regularización
Si sigues este itinerario, una compraventa con construcción antigua no inscrita pasa de ser un riesgo difuso a un proceso ordenado, con expectativas claras, documentos consistentes y una firma sin bloqueos.
