Si estás preparando una declaración de obra nueva por antigüedad, es normal que surjan dudas prácticas en notaría. Aquí reunimos las preguntas frecuentes obra nueva antigua que más se repiten, con respuestas claras para llegar a la firma sin bloqueos.
¿Cuándo exige la notaría la georreferenciación?
La notaría puede pedir la identificación por coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuando la obra no estaba inscrita o existen dudas sobre su ubicación exacta. Si la cartografía catastral encaja con la realidad, a veces basta con esa base. Si no, conviene aportar un GML válido.
¿Qué pruebas valen para acreditar la antigüedad?
Suelen aceptarse ortofotos históricas, recibos de suministros con fechas, licencias o comunicaciones de obra, contratos de arrendamiento antiguos y reportajes fotográficos con trazabilidad. Lo ideal es combinar varias evidencias consistentes entre sí y con la planimetría.
¿Basta Catastro o necesito representación gráfica alternativa?
Si la geometría catastral coincide con lo existente y con lo que se describe en la escritura, suele bastar. Si hay desplazamientos, solapes o superficies incoherentes, se prepara una representación gráfica alternativa y el correspondiente GML para alinear realidad, planos y escritura.
¿Quién debe firmar el certificado de antigüedad?
Debe firmarlo un técnico competente. En función del caso, la notaría puede solicitar visado colegial para reforzar trazabilidad y control documental. El certificado debe describir uso, superficies, pruebas de fecha y, si procede, coordenadas de ocupación.
¿Qué es exactamente el fichero GML y quién lo genera?
Es un fichero que contiene la geometría con coordenadas de la edificación o la parcela en un formato admitido por Registro y Catastro. Lo genera el técnico, que valida la coherencia con planos, mediciones y base gráfica utilizada.
¿Qué pasa si las superficies del certificado no coinciden con las de Catastro?
La notaría suele pedir que el certificado explique la diferencia y que la planimetría actualizada justifique el dato real. Si la divergencia es relevante, puede requerirse representación gráfica alternativa y, en su caso, notificación a colindantes.
¿Puedo firmar sin GML y aportarlo después?
Es arriesgado. Lo habitual es cerrar la escritura con toda la documentación técnica ya alineada para evitar calificaciones negativas o segundas comparecencias. Si se difiere, puede alargar plazos e inscripciones.
¿Cuánto tarda la inscripción cuando hay georreferenciación?
Depende de la carga del Registro, de si hay notificaciones y de la calidad técnica de la documentación. Un expediente bien preparado reduce requerimientos y tiempos. Con RGA y comunicaciones, el plazo puede ampliarse algunos días o semanas.
¿El certificado de antigüedad caduca?
No tiene una caducidad legal fija, pero notaría, Registro o entidad financiera pueden pedir actualización si transcurre mucho tiempo o cambian las condiciones del inmueble. Es recomendable revisar vigencia de pruebas y coherencia con la realidad antes de firmar.
¿El certificado sustituye a la cédula de habitabilidad?
No. El certificado acredita existencia, fechas y superficies, pero no verifica condiciones mínimas de ocupación. Son documentos distintos con finalidades complementarias.
¿Qué ocurre con anexos antiguos no inscritos?
Conviene identificarlos en el certificado con superficies y uso, y regularizarlos en la escritura mediante obra nueva por antigüedad. Dejar anexos fuera genera incoherencias futuras en ventas o herencias.
¿Qué hago si un colindante discrepa?
Si hay oposición fundada, el técnico debe revisar la geometría y, si procede, ajustar la representación o aportar más evidencias. Una notificación bien documentada y una planimetría sólida suelen resolver la incidencia.
¿Puedo usar planos antiguos para acreditar?
Son útiles como apoyo si tienen fecha contrastable y coherencia con otras pruebas. Aun así, es recomendable acompañarlos de levantamiento actual y reportaje fotográfico reciente.
¿Qué formato de planos prefiere la notaría?
Planos claros, acotados y legibles, con cuadro de superficies y correspondencia con el texto del certificado. Si hay georreferenciación, debe indicarse la ocupación en suelo y la relación con el GML entregado.
Consejos prácticos para no atascar la firma
- Prepara referencia catastral, IBI, título de propiedad y llaves para una visita completa.
- Pide al técnico planimetría actualizada y cuadro de superficies coherente.
- Anticipa georreferenciación si sospechas discrepancias gráficas.
- Reúne al menos dos tipos de pruebas de antigüedad con fechas claras.
- Alinea desde el inicio lo que dirá la escritura con lo que muestran planos y GML.
