El cambio de uso de local a vivienda es una opción cada vez más habitual en ciudades con locales vacíos y alta demanda residencial. Para que sea viable, deben cumplirse requisitos técnicos y urbanísticos municipales y, una vez ejecutado, encajar la documentación en notaría, Registro de la Propiedad y Catastro. La antigüedad acreditada juega un papel clave cuando existen obras previas o situaciones a regularizar.
Qué significa cambio de uso y por qué importa la antigüedad
Cambiar el uso es convertir legalmente un local comercial en vivienda. No basta con reformar: hay que demostrar que el resultado cumple habitabilidad y normativa urbanística. La antigüedad acreditada resulta útil para:
- Probar fechas de obras anteriores que afecten a superficies o anexos,
- Ordenar ampliaciones antiguas antes de la licencia,
- Fundamentar en notaría situaciones preexistentes que deban inscribirse.
Requisitos municipales de habitabilidad y urbanismo
Condiciones mínimas habituales
- Altura libre suficiente en estancias principales,
- Ventilación e iluminación natural directa,
- Relación adecuada entre superficie útil y piezas,
- Accesibilidad razonable desde vía pública o zonas comunes,
- Posibilidad de salida de humos y adecuación de instalaciones,
- Aislamiento térmico y acústico conforme a normativa vigente.
Tramitación típica en el ayuntamiento
- Estudio de viabilidad técnica y urbanística previo,
- Proyecto técnico redactado por arquitecto y, en su caso, visado,
- Licencia de obras mayores para ejecutar la transformación,
- Dirección facultativa, gestión de residuos y seguridad,
- Certificado final de obra y licencia de primera ocupación o equivalente,
- Cédula de habitabilidad o certificado de segunda ocupación según territorio.
Requisitos notariales y registrales tras la obra
Para que el cambio de uso tenga plenos efectos jurídicos:
- Elevación a escritura pública describiendo el nuevo uso y superficies,
- Inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de uso y de las obras que procedan,
- Coordinación con Catastro para actualizar referencias, superficies y destino,
- Cuando existan construcciones no inscritas, declaración de obra nueva por antigüedad o con licencia y final de obra, según proceda.
El papel de la antigüedad acreditada en el cambio de uso
La antigüedad acreditada sirve para ordenar incidencias anteriores a la transformación:
- Ampliaciones, porches o altillos antiguos que no figuran en el Registro,
- Diferencias entre Catastro, planos y realidad que impiden la inscripción,
- Necesidad de georreferenciar la ocupación en suelo si se declara obra nueva por antigüedad.
Aportar un certificado técnico de antigüedad con planimetría y evidencias reduce bloqueos en notaría y evita calificaciones negativas en el Registro.
Pasos recomendados: del local a la vivienda inscrita
Viabilidad previa
Visita técnica, revisión del planeamiento y de la comunidad de propietarios. Identificación de incidencias de antigüedad o superficies.
Proyecto y licencia
Redacción del proyecto conforme a normativa de habitabilidad y CTE. Obtención de licencia de obras mayores.
Ejecución y final de obra
Obras con empresa habilitada, dirección facultativa y controles. Emisión de certificado final de obra.
Ocupación y habitabilidad
Solicitud de licencia de primera ocupación y, donde proceda, cédula de habitabilidad o certificado de segunda ocupación.
Notaría, Registro y Catastro
Escritura de cambio de uso y, si corresponde, declaración de obra nueva por antigüedad o por licencia. Inscripción registral y actualización catastral.
Casos reales que ilustran el proceso
Caso 1. Local correcto urbanísticamente pero con porche antiguo
El proyecto cumple los requisitos, pero existe un porche previo no inscrito. Con un certificado de antigüedad y planimetría actualizada se regulariza el anexo y la escritura fluye sin suspensiones.
Caso 2. Diferencias de superficie entre realidad y catastro
Antes de la licencia, se levanta el estado real y se corrigen discrepancias. Tras las obras, la escritura incorpora superficies coherentes y se coordina con Catastro sin incidencias.
Caso 3. Salida de humos inviable por trazado
El estudio de viabilidad detecta que no puede cumplirse la extracción requerida. Se emite informe de no viabilidad y se evita un gasto en un proyecto imposible.
Costes orientativos y partidas habituales
- Estudio de viabilidad: 200–300 €
- Proyecto técnico y dirección: 1.500–2.500 €
- Tasas municipales e ICIO: 2.000–5.000 €
- Notaría y registro: alrededor de 1.000 €
- Obras de adecuación: desde 15.000 € en reformas básicas hasta >50.000 € en integrales
Los importes varían según superficie, ciudad, estado del local y alcance de la reforma.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
- Iniciar obras sin proyecto ni licencia: paralizaciones y sanciones,
- Confiar en que “Catastro lo arregla” sin comprobar medidas reales,
- Olvidar estatutos o acuerdos de la comunidad cuando afectan al cambio de uso,
- No prever salida de humos o ventilación adecuada,
- Dejar para el final la regularización de anexos antiguos que bloquean la escritura.
Preguntas rápidas
¿Siempre es posible el cambio de uso?
No. Depende del planeamiento, de la finca y de que se cumplan las condiciones de habitabilidad. El estudio de viabilidad evita sorpresas.
¿Hace falta cédula de habitabilidad?
En muchos territorios se exige para ocupar, alquilar o contratar suministros. Suele tramitarse tras la licencia de primera ocupación.
¿Para qué sirve la antigüedad acreditada si ya tengo licencia?
Sirve para regularizar elementos antiguos no inscritos y cuadrar superficies entre realidad, Catastro y Registro, evitando suspensiones en notaría.
¿Hay que georreferenciar la edificación?
Solo si se declara obra nueva por antigüedad o si el registrador lo exige para identificar la ocupación en suelo. En otros casos puede no ser necesario.
Checklist previo para un cambio de uso sin atascos
- Estatutos de la comunidad y, si procede, acuerdo favorable,
- Referencia catastral, IBI y título de propiedad,
- Estudio de viabilidad técnica y urbanística,
- Proyecto y presupuesto de obras con alcance claro,
- Plan para regularizar anexos o superficies con antigüedad acreditada,
- Calendario de licencias, obra, ocupación, escritura e inscripción.
Si planificas correctamente la parte municipal y anticipas la regularización registral con antigüedad acreditada cuando haga falta, el cambio de uso de local a vivienda avanza con seguridad y se traduce en una vivienda habitable, escriturada e inscrita sin bloqueos.
