Cuando una vivienda o anexo pasa por herencia o donación, es habitual que la notaría pida un certificado de antigüedad herencia para acreditar desde cuándo existe la construcción y en qué condiciones. Este documento ordena la realidad física con la documental y previene suspensiones en la firma o calificaciones negativas en el Registro de la Propiedad.
Qué es y por qué es clave en herencias y donaciones
El certificado de antigüedad herencia es un informe técnico firmado por un profesional competente que acredita la fecha de existencia de la edificación, describe superficies y usos, y aporta pruebas objetivas. En transmisiones por herencia o donación resulta clave porque muchas fincas arrastran ampliaciones antiguas no inscritas, diferencias de superficie o construcciones auxiliares que nunca se declararon.
Bloqueos notariales habituales y cómo evitarlos
Falta de acreditación de fecha de construcción
Se evita aportando el certificado con pruebas trazables como ortofotos históricas, recibos de suministros, licencias o fotografías fechadas.
Diferencias entre Catastro, planos y realidad
Se evita con planimetría actualizada dentro del certificado y un cuadro de superficies coherente con lo que realmente existe.
Anexos no declarados
Se evita identificando porches, garajes, trasteros o altillos en el certificado de antigüedad herencia e incluyendo su descripción en la escritura.
Necesidad de coordenadas de ocupación en suelo
Se evita preparando la georreferenciación cuando la notaría o el Registro la van a pedir para la obra nueva por antigüedad.
Documentación incompleta el día de la firma
Se evita preparando con antelación escrituras previas, recibos de IBI, referencia catastral y llaves para una visita técnica completa.
Documentación que conviene preparar
Título de propiedad y aceptación de herencia previa o minuta de donación
Referencia catastral e IBI más reciente
Acceso a todas las estancias y anexos para medición y fotos
Pruebas de fecha disponibles como contratos antiguos, facturas o licencias
Datos de la notaría y objetivo exacto de la operación para alinear requisitos
Pasos recomendados para llegar a la firma sin sobresaltos
Consulta inicial y encargo
Se define el alcance, se revisa documentación y se detectan posibles discrepancias.
Visita y levantamiento
Se miden superficies, se comprueba el uso real y se documenta con reportaje fotográfico.
Recopilación de evidencias
Se seleccionan las pruebas que respaldan la antigüedad y se ordenan con trazabilidad.
Planimetría y cuadro de superficies
Se elabora planimetría actualizada y un cuadro de superficies coherente con la realidad y con el objetivo notarial.
Georreferenciación cuando proceda
Se calculan coordenadas de ocupación y, si no encaja Catastro, se genera un fichero GML adecuado.
Redacción y, si hace falta, visado colegial
Se entrega el certificado y se acompaña a la notaría y al Registro hasta el cierre de la escritura.
Casos reales que se repiten
Herencia con porche de obra antigua no inscrito
El certificado acredita fecha y geometría del porche, se declara obra nueva por antigüedad en la escritura y se inscribe junto con la adjudicación hereditaria.
Vivienda con metros de terraza cerrados hace años
La planimetría y las pruebas de fecha sostienen la existencia del cierre, evitando una suspensión por falta de acreditación.
Anexo de garaje construido por el causante
El informe identifica el uso, la superficie y la antigüedad, y permite regularizarlo antes de la partición para que la finca quede ordenada.
Donación con prisa para firmar
La preparación anticipada del certificado de antigüedad herencia y de la georreferenciación evita demoras por subsanaciones posteriores.
Georreferenciación en transmisiones mortis causa e inter vivos
Cuando la transmisión incorpora una obra no inscrita, la notaría puede exigir coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación. Si la cartografía catastral refleja correctamente la realidad, suele bastar. Si no encaja, conviene prever un GML y, si procede, apoyo topográfico ligero. Anticipar este punto evita calificaciones negativas y segundas visitas.
Plazos, costes y organización
Los plazos dependen de la disponibilidad de pruebas, del acceso al inmueble y de si hay que georreferenciar. Una buena organización permite disponer del certificado antes de la firma y coordinarlo con la preparación de la escritura. En casos con discrepancias cartográficas o necesidad de representación gráfica alternativa, conviene sumar algunos días para validaciones.
Errores que conviene evitar
Confiar en que Catastro lo resuelva todo sin verificar medidas reales
Aportar fotografías sin metadatos ni pruebas con fecha clara
Llegar a la notaría sin planimetría actualizada ni cuadro de superficies
Ignorar anexos antiguos que aparecen en la realidad pero no en el Registro
Dejar para el final la georreferenciación si la operación la va a requerir
Preguntas rápidas
¿Es obligatorio en todas las herencias y donaciones
No en todas, pero si existe obra no inscrita, diferencias de superficie o dudas sobre la fecha de construcción, se vuelve prácticamente imprescindible.
¿Sirve para activar suministros o alquilar
No directamente. Ese cometido corresponde a la cédula de habitabilidad o documento equivalente. El certificado de antigüedad ordena la situación técnica y registral.
¿Quién puede firmarlo
Un técnico competente como arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, y algunas notarías pueden solicitar visado colegial.
¿Cuándo conviene pedirlo
Conviene solicitarlo en cuanto se planifique la escritura de herencia o donación, para detectar y resolver incidencias antes de la firma.
Checklist final para una firma sin bloqueos
Revisión del título, IBI y referencia catastral
Acceso completo para mediciones y fotos en una sola visita
Pruebas de fecha listas y organizadas
Planimetría y cuadro de superficies actualizados
Decisión tomada sobre si habrá georreferenciación
Coordinación con la notaría sobre requisitos y textos de la escritura
Si necesitas llegar a la notaría con todo resuelto, una planificación temprana del certificado de antigüedad herencia es la forma más segura de evitar bloqueos y calificaciones desfavorables.
