Cuando solicitas una hipoteca, una subrogación o una novación, es habitual que la entidad te pida un certificado de antigüedad para hipoteca. Este informe técnico aclara desde cuándo existe la vivienda, qué superficies tiene y cómo está configurada, de modo que banco, tasadora y notaría manejen una base documental coherente con la realidad física y registral.
Qué es y por qué lo pide la banca
El certificado de antigüedad para hipoteca es un informe firmado por un técnico competente que acredita la fecha de existencia de la edificación o de una parte de ella, describe superficies y uso, y aporta evidencias objetivas. La banca lo solicita cuando detecta dudas sobre la fecha de construcción, diferencias de superficie, anexos no inscritos o cuando la operación implica declarar o regularizar construcciones antes de constituir la garantía hipotecaria.
Qué exige cada actor: entidad, tasadora y notaría
Entidad financiera
Busca seguridad jurídica de la garantía. Verifica que lo que se hipoteca existe, coincide con lo que se describe y no arrastra incidencias. Puede requerir que las superficies estén actualizadas y que los anexos que aportan valor estén correctamente acreditados.
Sociedad de tasación
Necesita correspondencia entre la realidad, la documentación técnica y la descripción registral o catastral. Un certificado de antigüedad para hipoteca con planimetría clara y evidencias de fecha evita ajustes de valoración y condicionantes en el informe.
Notaría
Exige coherencia entre títulos, realidad y, si procede, la identificación de la porción de suelo ocupada por la edificación. En operaciones con obra nueva por antigüedad o regularizaciones, puede requerirse georreferenciación y, en ocasiones, visado colegial del documento técnico.
Documentación y contenidos que suelen pedir
Identificación del inmueble
Dirección, referencia catastral y titularidad que se va a hipotecar.
Superficies y uso
Cuadro de superficies útiles y construidas, anexos, terrazas y dependencias, con descripción actualizada.
Evidencias de fecha
Ortofotos históricas, licencias, facturas o contratos de suministros que permitan trazar la antigüedad con claridad.
Planimetría y reportaje fotográfico
Planos legibles y fotos recientes que respalden la descripción.
Georreferenciación cuando procede
Coordenadas de ocupación en suelo y fichero GML si la operación exige declarar o inscribir obra por antigüedad antes de firmar.
Firma y, si se solicita, visado
Firma de técnico competente y, cuando la notaría lo prefiera, visado colegial para reforzar la trazabilidad.
Flujo recomendado para llegar a firma sin condiciones
- Consulta previa con objetivos claros
Indica si es compra, subrogación o novación, y si hay anexos sin declarar o diferencias de superficie. - Visita y medición
Verificación de superficies, usos y anexos en una sola visita para evitar segundas comprobaciones. - Revisión de coherencias
Contraste entre planos, Catastro y descripciones de títulos. Si no encaja, se planifica la regularización. - Evidencias de fecha
Selección de pruebas robustas para sostener la antigüedad que la operación necesita. - Georreferenciación si aplica
Generación de GML y validaciones básicas cuando se va a declarar obra por antigüedad o el registrador lo exige. - Emisión del certificado y coordinación
Entrega del informe a tasadora, notaría y banco, resolviendo dudas técnicas antes de la firma.
Escenarios frecuentes y cómo resolverlos
Piso con diferencia de metros entre catastro y realidad
El certificado actualiza superficies y aporta trazabilidad. La tasadora valora con seguridad y el banco elimina condicionantes.
Unifamiliar con porche o garaje no inscritos
El informe acredita fecha y superficies de los anexos. Si procede, se declara obra por antigüedad antes de la hipoteca o se deja documentado para no afectar a la garantía.
Novación con ampliación de capital
La entidad solicita que la descripción esté alineada con la realidad actual. El certificado despeja dudas y evita ajustes de tasación.
Compra con firma próxima y dudas de fecha
Se priorizan evidencias de antigüedad y planimetría clara para que la tasación quede limpia y la notaría no condicione la escritura.
Visado colegial, desplazamientos y georreferenciación
Visado colegial
No siempre es obligatorio, pero aporta verificación de firma y puede acelerar la aceptación en notaría. El coste adicional es moderado.
Desplazamientos
Se aplican cuando la vivienda está fuera del área habitual de trabajo. Conviene fijarlos por adelantado para evitar sorpresas.
Georreferenciación
Es opcional si todo encaja con la cartografía catastral, pero se vuelve necesaria cuando se declara obra por antigüedad o el registro lo exige. Añade tiempo y coste, por lo que es mejor preverla desde el inicio si hay indicios de discrepancia.
Errores habituales que bloquean la operación
- Confiar solo en el catastro sin verificar medidas reales
- Aportar fotografías sin trazabilidad o de baja calidad
- No identificar anexos que sí cuentan en la valoración
- Ignorar la necesidad de georreferenciar cuando hay obra no inscrita
- Entregar un certificado sin cuadro de superficies coherente con los planos
Preguntas rápidas
¿El banco siempre pide certificado de antigüedad para hipoteca?
Lo pide cuando detecta discrepancias, anexos no inscritos o dudas de fecha. En viviendas “ordenadas” puede no ser necesario.
¿La tasación puede salir condicionada sin este documento?
Sí. Si no hay respaldo técnico suficiente, la tasadora puede condicionar la valoración a la aportación del certificado o a la regularización previa.
¿Necesito visado colegial?
Depende de la práctica de tu notaría. Si lo piden, es una verificación rápida que suele facilitar la aceptación documental.
¿La georreferenciación es obligatoria?
Solo cuando se declara obra por antigüedad o la notaría o el registro la exigen. Si la cartografía catastral encaja, a menudo no hace falta.
Checklist final para una firma sin condiciones
- Referencia catastral, título de propiedad e IBI actual
- Acceso completo para medición, fotos y revisión de anexos
- Evidencias de fecha disponibles y ordenadas
- Planimetría y cuadro de superficies coherentes
- Decisión sobre visado colegial si la notaría lo prefiere
- Confirmación de si será necesaria georreferenciación
Con una buena preparación del certificado de antigüedad para hipoteca, alineas documentación, realidad y expectativas de banco, tasadora y notaría, evitando condicionantes de última hora y asegurando una firma fluida.
