Regularizar una construcción existente que nunca se inscribió es más común de lo que parece. La declaración de obra nueva antigua te permite poner al día la situación registral de tu vivienda, anexos o ampliaciones, evitando bloqueos en notaría y problemas futuros con herencias, ventas o hipotecas. Aquí tienes una guía clara, con pasos reales, tiempos orientativos y costes habituales.
Qué es y cuándo se utiliza
La declaración de obra nueva antigua es el trámite notarial y registral que deja constancia de una edificación ya terminada hace años pero no inscrita en el Registro de la Propiedad. No se construye nada nuevo: se acredita que la obra existe desde una fecha determinada y que cumple los requisitos exigibles hoy para su inscripción. Se utiliza en viviendas unifamiliares, pisos con cerramientos antiguos, porches, garajes o ampliaciones realizadas en su día y nunca declaradas.
Requisitos de base que conviene verificar
- Antigüedad suficiente según normativa autonómica y prescripción urbanística.
- Inexistencia de expediente sancionador urbanístico en vigor.
- Obra terminada y fuera de dominio público o zonas especialmente protegidas.
- Coherencia entre realidad física, planos y datos catastrales o, si no la hay, plan para corregirla.
Documentación técnica y gráfica necesaria
- Certificado técnico de antigüedad y estado: firmado por arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero competente.
- Planimetría actualizada y cuadro de superficies: útil y construida, con anexos.
- Reportaje fotográfico y evidencias de fecha: ortofotos históricas, contratos o recibos antiguos, licencias, etc.
- Georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación (coordenadas UTM) y fichero GML cuando proceda.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica reciente.
- Certificados municipales si los exige la notaría: por ejemplo, que no constan expedientes disciplinarios.
La escritura pública y la inscripción, paso a paso
- Consulta inicial y revisión de viabilidad
Se comprueba la antigüedad, posibles incidencias urbanísticas y la necesidad de georreferenciación.
Tiempo orientativo: 1–3 días. - Visita técnica y levantamiento
Medición, verificación de usos, fotografías y croquis. Si hay anexos, se miden todos.
Tiempo orientativo: 1 día (una visita). - Redacción del certificado técnico
Incluye superficies, fecha de existencia acreditada y, si toca, ocupación en suelo y GML.
Tiempo orientativo: 2–5 días laborables. - Preparación de la carpeta de escritura
Se reúne certificación catastral, certificados municipales y título de propiedad. Se define el texto notarial.
Tiempo orientativo: 2–5 días (según administración y citas). - Firma de la escritura de declaración de obra nueva antigua
El notario incorpora el certificado, describe la edificación y valores declarados.
Tiempo orientativo: 1 día (cita cerrada). - Liquidación de impuestos
Generalmente, Actos Jurídicos Documentados (IAJD) según comunidad autónoma, aplicado al valor declarado de la obra.
Tiempo orientativo: 1–3 días. - Presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad
El registrador califica y, si todo es correcto, inscribe la obra. Si hay requerimientos, se atienden subsanaciones menores.
Tiempo orientativo: 7–30 días (según carga del Registro y si hay coordinación gráfica).
Tiempos y costes orientativos
Tiempos y costes orientativos
- Certificado de antigüedad y planimetría: 260–650 € en casos estándar.
- Georreferenciación y GML (si procede): 90–250 €.
- Apoyo topográfico puntual (cuando Catastro no encaja): 150–350 €.
Gastos notariales y registrales
- Notaría: 250–600 € según folios y complejidad.
- Registro de la Propiedad: 200–500 € en escenarios comunes.
- IAJD: 0,5–1,5 % del valor declarado de la obra (según comunidad).
Desplazamientos y extras
- Dentro de la ciudad: 0–25 €. Fuera, 0,35–0,50 €/km.
- Visado colegial (si lo piden): 25–80 €.
Nota: Importes sin impuestos y orientativos; cada caso se cierra con presupuesto.
Casos frecuentes y cómo se resuelven
Ampliación antigua no inscrita
El certificado acredita fecha, superficies y uso del anexo. Se firma declaración de obra nueva antigua e ingresa en Registro sin bloqueos.
Cierre de terraza realizado hace años
La planimetría actualizada y las evidencias de fecha sostienen la existencia del cerramiento. Si la cartografía no encaja, se aporta GML y se coordina.
Garaje convertido en trastero y porche
Se describen ambos elementos con superficies y antigüedad, se corrigen discrepancias con Catastro y se inscriben en la misma escritura.
Errores que encarecen o retrasan el trámite
- Pretender inscribir sin planimetría coherente con la realidad.
- Aportar fotos o documentos sin trazabilidad de fechas.
- Ignorar la georreferenciación cuando el caso la exige.
- No revisar discrepancias entre Catastro, planos y lo construido.
- Dejar para última hora certificados municipales o documentación fiscal.
Consejos prácticos para llegar a la primera calificación positiva
- Facilita acceso total en una sola visita técnica.
- Reúne cuanto antes IBI, referencia catastral y escrituras.
- Explica el objetivo de la operación (venta, herencia, hipoteca) para ajustar el alcance.
- Pregunta a tu notaría si quiere visado colegial: si lo piden, acelera la aceptación.
- Si prevés discrepancias con Catastro, asume desde el inicio la preparación del GML correcto.
Preguntas rápidas
¿Siempre hace falta georreferenciar la edificación?
No en todos los supuestos, pero cuando se declara obra nueva antigua es habitual que soliciten las coordenadas de ocupación en suelo, especialmente si habrá coordinación gráfica con el Registro.
¿Puedo declarar solo una parte de la vivienda?
Sí. Porches, altillos, trasteros o ampliaciones pueden regularizarse de forma agrupada o por fases, siempre que queden descritos y medidos con precisión.
¿La declaración sirve para obtener la cédula de habitabilidad?
Son trámites distintos. La declaración ordena la situación registral; la cédula acredita condiciones mínimas de ocupación si quieres vender o alquilar como vivienda.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Con documentación disponible y sin incidencias, suele completarse en 2–6 semanas desde la visita técnica hasta la inscripción. Si hay representación gráfica alternativa o certificados que demoran, puede alargarse.
Checklist final antes de pedir cita en notaría
- Certificado técnico de antigüedad y planimetría listos.
- Evidencias de fecha ordenadas y trazables.
- Certificación catastral actualizada.
- Confirmación sobre georreferenciación y, si aplica, GML preparado.
- Certificados municipales necesarios solicitados.
- Cálculo de IAJD y provisión para gastos notariales y registrales.
Si sigues estos pasos, la declaración de obra nueva antigua se convierte en un proceso controlado: escritura clara, documentación técnica bien armada e inscripción ágil que deja tu inmueble listo para vender, heredar, hipotecar o, simplemente, dormir tranquilo.
