Cuando se prepara una escritura de obra nueva antigua, los tropiezos suelen aparecer por incoherencias entre planos, Catastro y Registro. Identificar a tiempo los errores obra nueva antigua evita suspensiones notariales y calificaciones negativas en el Registro de la Propiedad, ahorra segundas visitas y reduce costes extra.
Dónde se originan los errores
La mayoría de incidencias nace de tres focos: datos catastrales desactualizados, planimetría que no refleja la realidad y descripciones registrales antiguas que no casan con lo que existe sobre el terreno. Si a eso se suma falta de pruebas de antigüedad o ausencia de georreferenciación cuando procede, la escritura se complica.
Diez errores típicos y su solución práctica
Superficies que no coinciden
La superficie construida del certificado, la de los planos y la que figura en Catastro difieren.
Cómo evitarlo: Medición in situ, cuadro de superficies único y coherente, y ajuste de la planimetría a la realidad antes de redactar.
Usos mal declarados
La vivienda figura como local, almacén o anexo en algún documento.
Cómo evitarlo: Alinear uso real, Catastro y descripción técnica. Si hay cambio de uso pendiente, documentarlo y separar lo que acredita antigüedad de lo que acredita habitabilidad.
Anexos invisibles en el Registro
Porches, garajes o trasteros existen pero no están inscritos.
Cómo evitarlo: Incluirlos en el certificado con superficies, fotos y fecha de existencia; declararlos en la escritura como obra nueva antigua.
Fechas sin trazabilidad
Se aportan fotos o documentos sin metadatos o sin fecha clara.
Cómo evitarlo: Usar ortofotos históricas, contratos, licencias o recibos con fecha verificable; incorporar un anexo de evidencias en el certificado.
Falta de georreferenciación de la edificación
Se omiten coordenadas de ocupación cuando el registrador las pide.
Cómo evitarlo: Generar un GML válido de la huella en suelo cuando proceda y comprobar su coherencia con planos y con la cartografía disponible.
Representación gráfica que no encaja
La base catastral no coincide con la realidad física o con la descripción.
Cómo evitarlo: Preparar representación gráfica alternativa cuando sea necesario y documentar las discrepancias con croquis y fotografías.
Planimetría poco clara
Planos sin escala, sin cotas o sin orientación provocan dudas.
Cómo evitarlo: Planos acotados, escala y norte, secciones si aportan valor, y correspondencia limpia entre planos y cuadro de superficies.
Descripciones ambiguas en la escritura
Textos que mezclan lo existente con lo proyectado o que usan terminología imprecisa.
Cómo evitarlo: Redacción sencilla, separar lo que se declara como existente de cualquier otra actuación, y referenciar exactamente el contenido técnico que se incorpora.
Falta de coordinación con la notaría
Se entrega documentación sin alinear criterios con el fedatario.
Cómo evitarlo: Enviar borradores de certificado y planimetría antes de la firma, confirmar si habrá visado colegial y si se exigirá georreferenciación.
No prever tiempos de validación
Se programa la firma sin margen para revisar GML o subsanar discrepancias.
Cómo evitarlo: Añadir días de colchón para validaciones gráficas y posibles notificaciones a colindantes si hiciera falta.
Qué debe contener el expediente técnico para minimizar riesgos
- Identificación de la finca con referencia catastral y dirección
- Levantamiento actualizado con planos acotados y cuadro de superficies
- Descripción clara de usos, anexos y elementos comunes si aplica
- Evidencias de antigüedad ordenadas y trazables
- Georreferenciación de la huella en suelo cuando proceda con su GML
- Informe de coherencia entre realidad, Catastro y Registro señalando ajustes necesarios
Flujo de trabajo recomendado para llegar a la firma sin sobresaltos
Consulta inicial y checklist
Definir objetivo, revisar escrituras previas e IBI, detectar anexos y posibles discrepancias.
Visita y medición
Tomar medidas, comprobar usos y documentar todo con fotografías.
Evidencias y planimetría
Reunir pruebas de fecha, elaborar planos claros y un cuadro de superficies único.
Contraste Catastro–realidad
Verificar si la cartografía catastral encaja. Si no, preparar representación gráfica alternativa.
Georreferenciación y validaciones
Generar el GML de la huella en suelo cuando se exija y comprobar consistencia.
Redacción y coordinación
Redactar el certificado de antigüedad, decidir sobre visado, y coordinar con notaría el texto de la escritura y los anexos técnicos.
Casos reales que se repiten
Ático con terraza cerrada hace años
La terraza cerrada no figura en Registro y Catastro muestra otra superficie. Se mide, se prueban fechas y se declara la ampliación como obra nueva antigua, alineando superficies y descripción.
Unifamiliar con garaje añadido por el propietario
El garaje no está inscrito. El certificado lo incorpora con superficie, uso y antigüedad; se georreferencia la huella y se declara en escritura sin suspensiones.
Parcela con base catastral desplazada
La cartografía no coincide con la realidad. Se prepara representación gráfica alternativa y se acompaña de croquis y fotos, evitando calificación negativa.
Georreferenciación enfocada a evitar calificaciones negativas
En obra nueva antigua, identificar por coordenadas la porción de suelo que ocupa la edificación reduce al mínimo las dudas registrales. Si Catastro encaja, se aprovecha; si no, se opta por una alternativa bien documentada. Verificar previamente que el GML describe exactamente la huella que aparece en los planos es la mejor prevención.
Plazos, costes y organización inteligente
Los plazos mejoran si se llega a la visita con llaves, documentación básica y acceso completo. La necesidad de georreferenciación y las discrepancias cartográficas añaden trabajo y pueden requerir apoyo topográfico. Planificar una revisión conjunta con la notaría antes de la firma evita segundas escrituras y sobrecostes.
Lista de verificación final
- Cuadro de superficies único y consistente
- Planos acotados con escala y norte
- Evidencias de antigüedad con fecha verificable
- Coherencia entre realidad, Catastro y Registro
- Decisión tomada sobre georreferenciación y GML
- Texto de escritura alineado con el certificado y los planos
Preguntas rápidas
¿Se puede firmar sin georreferenciación?
Depende del caso. Si el registrador la exige para la obra nueva antigua, conviene aportarla para evitar suspensión.
¿Sirve solo el Catastro para todo?
Solo si su cartografía y datos coinciden con la realidad y con lo que se va a declarar. Si no, habrá que preparar una alternativa.
¿Es obligatorio el visado del certificado?
No siempre, pero algunas notarías lo piden para reforzar la trazabilidad. Decidirlo a tiempo ahorra idas y venidas.
Conclusión práctica
Los errores obra nueva antigua suelen ser de coordinación. Si planos, Catastro y Registro dicen lo mismo y la antigüedad está bien acreditada, la escritura fluye. Un expediente técnico claro, una georreferenciación correcta cuando procede y una coordinación temprana con notaría y Registro son la manera más segura de evitar bloqueos.
