Cuando una edificación colinda con carreteras, cauces, costas u otro dominio público, la georreferenciación deja de ser un simple “dibujar coordenadas” y pasa a ser un ejercicio de precisión y cautelas. Identificar con exactitud la ocupación en suelo y su relación con las líneas de dominio público y servidumbre evita incidencias notariales, registrales y, sobre todo, sanciones administrativas.
Qué significa georreferenciar junto a dominio público
Georreferenciar es definir con coordenadas la porción de suelo que ocupa la edificación y, si procede, sus elementos anexos. En entornos de carreteras y dominio público, además de la huella del edificio, interesa situar con precisión:
- Línea límite del dominio público.
- Zonas de servidumbre, afección y protección (según el bien público de que se trate).
- Distancias mínimas legales a bordes de calzada, taludes, arcenes, cauces o ribera del mar.
Por qué importa en escrituras y Registro
- Previene suspensiones por dudas de invasión del dominio público.
- Aclara si la edificación está íntegra en suelo privado o si entra en servidumbre.
- Permite fundamentar obras nuevas por antigüedad sin invadir zonas protegidas.
- Facilita la coordinación con Catastro y el análisis de discrepancias.
Cautelas esenciales antes de medir
- Identifica el bien público afectante: carretera estatal, autonómica o municipal; cauce; litoral; vías pecuarias u otros.
- Reúne cartografías oficiales vigentes y comprueba si hay desvíos históricos en trazados.
- Verifica si existen deslindes aprobados o en tramitación.
- Define el sistema de referencia y la metodología de captura: topografía, GNSS con control, fotogrametría o combinación.
Afecciones y limitaciones habituales
- Carreteras: líneas de dominio público, servidumbre y afección con distancias mínimas desde eje o arista de calzada.
- Cauces y zonas de policía: limitaciones a edificaciones y necesidades de autorizaciones hidráulicas.
- Litoral: servidumbre de tránsito y protección con restricciones severas.
- Otras infraestructuras: ferrocarril, oleoductos, líneas eléctricas o gasoductos con franjas de seguridad.
Documentación técnica recomendable
- Levantamiento topográfico o GNSS con precisión acorde al entorno.
- Plano de huella georreferenciada de la edificación y anexos.
- Superposición de capas oficiales: dominio público, servidumbres y distancias.
- Memoria de metodología y tolerancias.
- Cuadro de distancias a ejes, aristas o mojones del dominio público.
- En su caso, justificante de inexistencia de invasión o propuesta de regularización.
Pasos de trabajo para evitar incidencias
- Análisis previo de afecciones: identificación del bien público y normativa aplicable.
- Campaña de campo: puntos de control, geometría de la edificación y referencias externas estables.
- Procesado y control de calidad: ajuste, comprobación de residuales y tolerancias.
- Cálculo de distancias reguladas: a eje, arista, talud o borde legalmente exigido.
- Generación de ficheros: planos, informe y, si aplica, GML de edificación y parcela.
- Revisión cruzada con Catastro y, si no encaja, propuesta de representación gráfica alternativa.
- Entrega y soporte en notaría y Registro: coherencia entre descripción, planos y coordenadas.
Casos prácticos recurrentes
- Vivienda rural pegada a una carretera comarcal: la huella no invade dominio público, pero parte del porche cae en zona de servidumbre; se documenta y se limita su uso conforme a normativa.
- Nave con cerramiento junto a un talud de autovía: la valla está dentro de zona de afección; se representa, se justifica su carácter desmontable y se evitan declaraciones erróneas en escritura.
- Casa antigua junto a un cauce: la georreferenciación demuestra que la edificación preexiste y no invade dominio público; se hace constar la servidumbre hidráulica y sus limitaciones.
Errores que conviene evitar
- Usar solo cartografía catastral sin control de campo en entornos sensibles.
- Medir desde el borde de asfalto actual sin confirmar eje legal o alineación oficial.
- Ignorar servidumbres por “no ser obra nueva” cuando sí hay limitaciones de uso.
- Entregar planos sin cuadro de distancias ni referencias a mojones o puntos fiduciales.
- Omitir tolerancias y criterios de precisión en el informe técnico.
Preguntas rápidas
¿Basta con que no invada dominio público?
No. Aunque no invada, pueden existir servidumbres o zonas de protección que limitan obras y usos.
¿Siempre es necesaria topografía?
En colindancias con carreteras o cauces, es muy recomendable. La precisión GNSS controlada o topográfica reduce riesgos de impugnación.
¿La georreferenciación resuelve discrepancias con Catastro?
Ayuda a resolverlas. Si la cartografía no encaja, conviene preparar representación gráfica alternativa con control de calidad.
¿Puede inscribirse una obra antigua si cae en servidumbre?
Depende del grado de afección y de la normativa. Puede declararse la realidad, pero quedará sujeta a limitaciones y, en ciertos supuestos, a regularización.
Checklist técnico antes de la escritura
- Identificación del bien público y normativa aplicable.
- Levantamiento con precisión y sistema oficial vigente.
- Plano de huella con distancias regladas a eje/arista o mojones.
- Capas de dominio público y servidumbres superpuestas.
- Informe de tolerancias, metodología y conclusiones sobre afección.
- Decisión sobre representación gráfica alternativa si Catastro no coincide.
La georreferenciación en contacto con carreteras o dominio público exige rigor, trazabilidad y claridad. Una documentación técnica sólida evita bloqueos y futuras limitaciones no previstas sobre la edificación y su uso.
