Si vas a declarar una obra nueva, rectificar linderos o coordinar una finca, te van a pedir georreferenciación. Esta guía resume qué es, quién puede firmarla y cómo superar las validaciones técnicas y registrales sin contratiempos.
Qué es la georreferenciación y por qué la pide el Registro
Georreferenciar es ubicar de forma única una parcela o una edificación en el espacio mediante un sistema de coordenadas. En España se usa como referencia ETRS89 y, en Canarias, también REGCAN95, proyectados en UTM. Con ese sistema se expresan las coordenadas X e Y de cada vértice, lo que permite replantear límites sobre el terreno y hacerlos coherentes con la descripción registral.
Quién lo firma y qué responsabilidad asume
La georreferenciación la elabora y firma un técnico competente. Ese profesional mide, calcula, documenta los vértices en el sistema oficial y responde de la correspondencia entre lo descrito, lo dibujado y lo existente. Cuando se aporta a notaría y Registro, su informe debe ser trazable, claro y, en su caso, visado.
UTM, ETRS89 y elección del huso
El sistema oficial combina el datum ETRS89 con proyección UTM. El huso depende de la ubicación provincial. Indicar de forma explícita datum, proyección y huso evita rechazos en validaciones y elimina ambigüedades al replantear.
Base gráfica: por qué Catastro es el punto de partida
La base de representación gráfica registral es la cartografía catastral. Eso implica que, aunque dispongas de ortofotografías o de GPS de alta precisión, la representación que presentes al Registro debe apoyarse en Catastro. Si hay desplazamientos entre tu levantamiento y la cartografía catastral, se documentan y se corrigen mediante transformación, manteniendo las distancias relativas.
Precisión esperable y buenas prácticas
La cartografía catastral tiene una precisión nominal aproximada de más/menos 0,5 m en suelo urbano y más/menos 2 m en rústico. En la práctica, la ubicación sobre cartografía suele caer dentro de esos márgenes. Para trasladar los vértices al terreno con exactitud es imprescindible emplear metodología topográfica adecuada y considerar la precisión del equipo.
GML, INSPIRE y cómo modelar la información
La georreferenciación se entrega en formato GML conforme al esquema INSPIRE.
- Parcela catastral: GML de parcela catastral INSPIRE, con los vértices en ETRS89/UTM y sus metadatos.
- Edificación: GML INSPIRE de edificio para la porción de suelo ocupada, útil cuando se declara obra nueva o se regulariza la ocupación de una construcción.
Curvas y cómo discretizarlas en vértices
Si un lindero es curvo, debe sustituirse por una poligonal de vértices separados de forma que la flecha sea menor de dos centímetros a escala de trabajo. Como pauta, se recomiendan separaciones decrecientes a medida que se reduce el radio de curvatura para reproducir fielmente la geometría.
Validación gráfica y coordinación con el Registro
La validación gráfica comprueba que la representación propuesta es compatible con la base catastral y que, en su caso, la edificación queda íntegramente dentro de la parcela. Si el informe resultara negativo por desplazamiento o giro, no significa necesariamente que tu medición sea incorrecta, sino que debes ajustar la representación a Catastro mediante transformación y volver a validar.
Qué pasa si Catastro “no cae” donde medí
Cuando el levantamiento topográfico muestra un desplazamiento o giro respecto a Catastro, se documenta una transformación afín entre ambos sistemas. Para ello se emplean al menos tres puntos comunes y se resuelven los parámetros de transformación que alinean ambas representaciones. Después se verifica la bondad del ajuste con puntos adicionales y se genera la representación ajustada para su validación.
Documentación mínima que debería acompañar
- Descripción técnica de la finca o de la edificación con identificación catastral
- Coordenadas de vértices en ETRS89/UTM con huso indicado
- Planos acotados y croquis de campo que muestren cierre geométrico
- GML INSPIRE de parcela y, cuando aplique, GML de edificio
- Metadatos de precisión, metodología utilizada y equipo empleado
- Informe de validación gráfica favorable o, si procede, justificación del ajuste
Errores que provocan rechazos y cómo evitarlos
- Indicar datum o huso incorrectos. Se evita revisando el huso provincial y dejando constancia del sistema completo.
- Dibujar sobre ortofoto sin ajustar a Catastro. Se evita apoyando la representación en la cartografía catastral y usando transformación cuando haya desplazamiento.
- Omitir metadatos y metodología. Se evita incluyendo precisión, método y equipo en el informe.
- No cerrar la poligonal o repetir vértices en desorden. Se evita controlando el cierre y numerando coherentemente.
- Simplificar curvas en exceso. Se evita discretizando con una flecha máxima adecuada.
Pasos recomendados para llegar a validación positiva a la primera
- Planifica con la notaría y el Registro qué pretende la escritura y qué pieza gráfica necesitan
- Comprueba Catastro y localiza posibles discrepancias antes de medir
- Mide con control de precisión y levanta todos los hitos relevantes
- Ajusta tu levantamiento a Catastro si detectas desplazamiento o giro
- Genera los GML conforme a INSPIRE y revisa que abren y validan correctamente
- Anexa metadatos, metodología y, si existe, informe de validación favorable
Preguntas rápidas
¿Quién debe firmar la georreferenciación?
Debe firmarla un técnico competente, que puede además visar el trabajo cuando la operación lo requiera.
¿Siempre es obligatoria en obra nueva?
En obra nueva y obra nueva por antigüedad suele exigirse la porción de suelo ocupada por la edificación. En otras operaciones depende del criterio registral y del encaje con Catastro.
¿Sirve un GPS de alta precisión sin pasar por Catastro?
No. La representación debe apoyarse en la cartografía catastral. Un GPS ayuda a replantear, pero la validación exige compatibilidad con Catastro.
¿Qué hago si la validación sale negativa?
Analiza el motivo, ajusta mediante transformación afín manteniendo distancias relativas y vuelve a generar el GML para una nueva validación.
Checklist técnico final
- Sistema declarado con claridad: datum ETRS89, proyección UTM y huso
- Coordenadas completas y ordenadas de todos los vértices
- Planos claros, cierre geométrico y, si hay curvas, discretización adecuada
- GML INSPIRE de parcela y, si procede, GML de edificio
- Metadatos de precisión y metodología topográfica utilizados
- Validación gráfica favorable o memoria de ajuste cuando sea necesaria
Con una georreferenciación bien planteada, firmada por técnico competente y apoyada en la base catastral, la coordinación con el Registro fluye y las escrituras evitan subsanaciones innecesarias.
