Si has hecho una reforma que suma metros —cerrar una terraza, cubrir un porche, levantar un altillo o ampliar una estancia— y nunca la declaraste, es probable que necesites regularizarla. El objetivo es alinear realidad, papeles y normativa para evitar bloqueos en notaría, sanciones urbanísticas o calificaciones negativas en el Registro. Aquí tienes un plan claro para regularizar ampliaciones de casa paso a paso.
Qué se considera ampliación y por qué importa
Casi todo aumento de superficie construida o útil es una ampliación. Entrarán aquí cerrar terrazas o porches, levantar entreplantas, extender la envolvente o añadir anejos. Estas actuaciones suelen requerir proyecto técnico y licencia; incluso cuando el ayuntamiento admite comunicación previa para obras menores, una ampliación encaja habitualmente como obra mayor. Si no se tramitó en su día, toca comprobar si es legalizable y ordenar la situación.
¿Es legalizable tu ampliación?
Hay dos escenarios básicos:
- Ampliación legalizable
Cumple planeamiento, condiciones de habitabilidad y Código Técnico. Puede legalizarse mediante expediente de legalización con proyecto técnico y, si procede, pago de tasas y regularización tributaria. - Ampliación no legalizable
Infringe parámetros urbanos o se ubica en suelo con limitaciones. En estos casos, la administración puede exigir restitución de la legalidad y demolición total o parcial. Las multas dependen de la normativa autonómica y del valor de la obra. Como regla práctica, legalizar o demoler dentro de plazo atenúa la sanción; la reincidencia la agrava.
Ruta de trabajo recomendada
- Consulta técnica inicial
Se revisan escritura, planos disponibles, referencia catastral, licencia original si existe y normativa urbanística aplicable. Se define el alcance: regularizar ampliaciones de casa, identificar fechas y verificar si encaja con planeamiento y habitabilidad. - Visita y levantamiento
Se miden superficies reales, se documenta con fotos, se comprueban usos y se detectan discrepancias entre planos, Catastro y realidad. - Certificado técnico de antigüedad cuando aporta valor
Sirve para fijar la fecha en la que la ampliación existía, especialmente útil si vas a declarar obra nueva por antigüedad, preparar una herencia/donación o sostener que han prescrito medidas sancionadoras. Incluye pruebas trazables (ortofotos, recibos, contratos, fotografías con metadatos) y un cuadro de superficies coherente. - Planimetría actualizada y cuadro de superficies
Se dibuja el estado actual “as built” con todas las ampliaciones, se verifica habitabilidad y se listan incumplimientos, si los hubiera, proponiendo correcciones. - Proyecto o expediente de legalización
Si la ampliación es legalizable, se redacta el expediente de legalización con memoria, justificación normativa, planos y, en su caso, cálculo de estructuras e instalaciones. Se tramita ante el ayuntamiento con tasas y posibles requerimientos. - Georreferenciación si afecta a inscripción
Cuando la regularización va a escritura (obra nueva o su ampliación) y el Registro lo exige, se aporta la ocupación en suelo mediante coordenadas UTM y, si procede, fichero GML. Si Catastro no encaja, se prepara representación gráfica alternativa. - Declaración en notaría
Una vez obtenida la conformidad municipal o encauzado el expediente, se prepara la escritura de obra nueva o ampliación (incluida la “por antigüedad” cuando corresponda). Aquí ayudan el certificado técnico, los planos y, si aplica, la georreferenciación. - Inscripción en el Registro de la Propiedad
Se inscribe la obra regularizada, alineando superficie, uso y anejos con la realidad. Si hay discrepancias gráficas, se sigue el procedimiento de coordinación con catastro.
Costes y plazos, con cabeza
- Certificado técnico y levantamiento
Varían según tamaño y complejidad. A más pruebas y discrepancias, más dedicación. - Proyecto o expediente de legalización
Depende del alcance técnico y de si hay que justificar estructura, incendios o accesibilidad. - Tasas y tributos
Incluyen licencia o comunicación, y regularizaciones de ICIO u otros conceptos según municipio. - Georreferenciación y GML
Solo si Registro o notaría lo requieren. Aporta certeza y evita subsanaciones.
Los plazos dependen de la respuesta municipal, de si hay requerimientos, de la necesidad de ajustes en planos y de la coordinación con notaría y Registro.
Sanciones y riesgos si no regularizas
- Sanción administrativa
La cuantía depende de la comunidad autónoma y del valor de la obra. Obras legalizables sin licencia suelen considerarse infracciones leves o graves; actuaciones en suelos protegidos, zonas verdes o con catálogo patrimonial pueden ser muy graves. - Orden de restitución
Si no es legalizable, la administración puede ordenar la demolición total o parcial. - Bloqueos en operaciones
Compraventas, herencias, donaciones o hipotecas pueden frenarse por superficies inconsistentes o ampliaciones sin declarar. - Costes ocultos
Subsidiariamente, acabarás asumiendo doble trabajo: legalizar deprisa o demoler, con mayor estrés y gasto.
Casos frecuentes y cómo se resolvieron
- Terraza cerrada hace años
Se acreditó antigüedad con fotos aéreas y recibos, se justificó habitabilidad y se tramitó expediente de legalización. Con la resolución municipal, se declaró la ampliación en escritura y se inscribió. - Porche cubierto convertido en sala
Se comprobó que cumplía retranqueos y ocupación. Se actualizó planimetría, se redactó proyecto de legalización y se incorporó georreferenciación en la escritura por exigencia registral. - Altillo interior en salón
Al ser aumento de superficie útil, necesitó proyecto y justificación de alturas, ventilación y seguridad. Tras legalización, se regularizaron superficies en el catastro y el registro.
Errores que conviene evitar
- Confiar en que “si está en el catastro, está en regla”
Catastro no convalida licencias ni legaliza ampliaciones por sí solo. - Aportar fotos sin trazabilidad
Sin metadatos o sin coherencia documental pierden valor probatorio. - Dibujar planos que no casan con la realidad
Cualquier incoherencia dispara requerimientos municipales y registrales. - Dejar la georreferenciación para el final
Si procede, prepárala desde el inicio y evita subsanaciones en notaría o Registro. - Ignorar el criterio municipal
Cada ayuntamiento puede pedir matices distintos en un expediente de legalización; alinéate pronto.
Preguntas rápidas
¿Siempre necesito proyecto para legalizar una ampliación?
En la práctica, sí. Ampliar superficie, cerrar porches o terrazas y añadir volumen se consideran obra mayor y exigen proyecto técnico.
¿Sirve un certificado de antigüedad para “convalidar” la ampliación?
No sustituye la licencia ni el expediente de legalización, pero ayuda a fijar fechas y a preparar la escritura si vas a declarar obra nueva por antigüedad.
¿Puedo vender sin regularizar?
Puedes, pero es habitual que notaría, banco o comprador exijan dejarlo resuelto o, como mínimo, documentado y encauzado. Retrasarlo suele encarecer la operación.
¿El catastro y el registro se actualizan solos tras la escritura?
No siempre. Puede requerirse gestión específica para coordinar representación gráfica y superficies.
Checklist de inicio rápido
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral e IBI reciente
- Fotos, contratos o recibos que prueben fechas
- Acceso completo para mediciones y fotografías
- Decisión sobre expediente de legalización y, si procede, georreferenciación
- Coordinación anticipada con notaría y, cuando aplique, con Registro
Si ordenas documentación, obtienes el certificado técnico adecuado, actualizas planos y eliges la vía correcta —legalización municipal y, después, declaración en notaría— tendrás tu ampliación regularizada sin sobresaltos y lista para cualquier operación futura.
